Baugrund: Vermieten statt Verkaufen

RA Mag. Heinz Luchner, Waldbadstraße 537, 6290 Mayrhofen


In Zeiten, wo Baugrundstücke rar sind stellt sich für den Eigentümer eines solchen Grundstückes die Frage der Nutzung, sofern nicht tatsächlich ein Verkauf angedacht ist. Das Baurechtsgesetz - BauRG bietet hier Möglichkeiten, welche jedenfalls auch in die Überlegung einbezogen werden sollten. 

Als Baurecht bezeichnet man grundsätzlich das verbücherbare Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grund zu errichten und zu erhalten. Das Grundstück verbleibt beim Eigentümer (Baurechtsgeber), das darauf errichtete Gebäude ist Eigentum des Baurechtsnehmers. An einem solchen Gebäude kann auch Wohnungseigentum begründet werden. Der Vorteil für den Erwerber ist jener, dass das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet wird, nicht gekauft werden muss, dadurch entfallen einerseits die hohen Anschaffungskosten (Kaufpreis) und andererseits auch die höhere Grunderwerbsteuer.

Grundsätzlich wird das Baurecht bezüglich der Grunderwerbsteuer genauso behandelt, wie beim Kauf, dennoch ist der Erwerb für den Baurechtsnehmer günstiger. Die 3,5 %

Grunderwerbsteuer bemessen sich nicht vom Grundstückswert, sondern vom 18-fachen jährlichen Baurechtszins (dieser Wert ist auch die Bemessungsgrundlage für die 1,1 %ige Grundbuchseintragungsgebühr).

Über den vertraglich geregelten Zeitraum wird der sogenannte Baurechtszins vom Gebäudeeigentümer/Wohnungseigentümer an den Baurechtsgeber bezahlt. Der Baurechtszins ist nicht an die Steigerung der Bodenpreise gekoppelt. Vielmehr wird der Wert im Vertrag festgelegt und indexiert, wobei die Indexierung flexibel erfolgt. 

Bei einer Verlängerung des Baurechtsvertrages, welche möglich ist, kann der Baurechtszins dann in der Zukunft neu vereinbart werden.

Der Baurechtszins wird bei Wohnungseigentum im Zuge der Betriebskosten anteilig an Hand der Nutzwerte berechnet und als Teil der Betriebskosten verrechnet. 

Im Baurechtsvertrag können die Größe und Umfang der Gebäude und die Bauweise festgelegt werden. Auch die Nutzung des Grundstückes wird festgelegt. Der Baurechtsvertrag wird im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung des Baurechtes erfolgt als Belastung im Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuches der Liegenschaft des Eigentümers. Das Baurecht selbst erhält, so wie ein Grundstück auch, eine eigene Grundbucheinlage, in der sodann im Eigentumsblatt (B-Blatt) der Baurechtsnehmer als Eigentümer des Baurechtes eingetragen wird, ebenso können Pfandrecht etc. eingetragen werden. 

Eine Wohnung/Haus auf einem Baurechtsgrundstück kann selbstverständlich vererbt werden. Die Erben übernehmen den weiterlaufenden Baurechtszins. Der Baurechtszins mindert das sogenannte Reinvermögen im Falle einer Verlassenschaft. Die Dauer eines Baurechtes ist variabel vereinbar und beträgt zwischen 10 und 99 Jahren. Bezüglich der Beendigung des Baurechtes hängt dieses von der vereinbarten Dauer ab, wobei - wie oben schon ausgeführt - die Möglichkeit einer Verlängerung besteht. 

Zusammenfassend bietet das Baurecht die Möglichkeit einer wirtschaftlichen Nutzung von Grundstücken und bleiben diese im Eigentum.